在海南省重拳推行現(xiàn)房銷售制度、三令五申嚴(yán)禁違規(guī)預(yù)售的背景下，保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司（保利發(fā)展，600048.SH）旗下項(xiàng)目——三亞保利天珺，被曝涉嫌大規(guī)模、系統(tǒng)性違規(guī)操作，在未取得現(xiàn)房銷售備案的情況下，通過收取高額“意向金”、“鎖房款”等方式預(yù)售房源，涉及金額據(jù)調(diào)查估算或已超50億元人民幣，其規(guī)模之大恐刷新海南乃至全國(guó)房地產(chǎn)違規(guī)銷售記錄。

　　政策紅線：省級(jí)現(xiàn)房銷售令形同虛設(shè)？

　　2020年5月22日，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳下發(fā)《關(guān)于明確本地居民多套住房限購(gòu)政策及現(xiàn)房銷售有關(guān)問題的通知》（瓊建房[2020]105號(hào)），明確規(guī)定：2020年3月8日后（含）通過出讓取得的土地建設(shè)的商品住宅，必須實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。海南由此成為全國(guó)首個(gè)省級(jí)全域推行現(xiàn)房銷售的省份，旨在杜絕“爛尾樓”、保障購(gòu)房者權(quán)益、穩(wěn)定市場(chǎng)秩序。

　　然而，這一被寄予厚望的“硬核”政策，在保利天珺項(xiàng)目面前似乎成了一紙空文。

　　保利天珺：光環(huán)下的違規(guī)巨獸

　　保利天珺項(xiàng)目位于三亞市核心的CBD總部經(jīng)濟(jì)區(qū)（月川中路南側(cè)），由保利發(fā)展旗下海南鴻瓴置業(yè)有限公司開發(fā)，是其定位高端的海南首個(gè)“天字系”產(chǎn)品。公開資料顯示，該項(xiàng)目地塊于2024年6月由海南鴻瓴置業(yè)以約12.69億元競(jìng)得，綜合樓面價(jià)高達(dá)約14970元/平方米。

　　根據(jù)海南省住建廳政策，此地塊項(xiàng)目必須實(shí)行現(xiàn)房銷售備案制度。然而，記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，售樓部?jī)?nèi)醒目位置就張貼著三亞市住建局于2024年12月5日發(fā)布的《關(guān)于“保利•天珺01B地塊”項(xiàng)目有關(guān)事項(xiàng)的風(fēng)險(xiǎn)提示》，明確警示購(gòu)房者該項(xiàng)目尚未取得合法銷售許可。諷刺的是，與這紙風(fēng)險(xiǎn)提示形成鮮明對(duì)比的，是項(xiàng)目銷售的火爆景象。

　　違規(guī)預(yù)售：千套房源，50億巨資，觸目驚心

　　據(jù)項(xiàng)目置業(yè)顧問介紹，保利天珺分為翠微山（1期）、星河川（2期）、望舒臺(tái)（3期）、云海洲、朝暉岸等多個(gè)板塊開發(fā)，房?jī)r(jià)區(qū)間在3.3萬至6萬元/平方米。

　　銷售時(shí)間線：“從去年12月份到現(xiàn)在已經(jīng)開了三次盤，1期2期3期都在賣。” 銷售顧問明確表示。

　　銷售狀態(tài)：“截至6月底1期總共12棟樓844戶，僅剩余4套；2期362戶，能選的只有20多套。” 這意味著僅前兩期就有近1200套房源基本售罄。3期望舒臺(tái)也在同步銷售中。

　　銷售手段：項(xiàng)目采取“收意向金鎖房鎖價(jià)”模式。置業(yè)顧問介紹：“這個(gè)項(xiàng)目從拿地開始就已經(jīng)出價(jià)格了。”客戶需簽訂《意向協(xié)議書》， 可以全款，也可以按揭。按揭客戶：最低僅需支付15%的房款。

　　在現(xiàn)場(chǎng)，有記者通過銷售顧問獲得了三份已簽署的《意向協(xié)議書》（兩份全款，一份按揭），僅這三份協(xié)議的“意向金”總額已逼近2000萬元人民幣。

　　 未達(dá)現(xiàn)房標(biāo)準(zhǔn)：銷售顧問坦言，1期“現(xiàn)房證需要到9月份”，因?yàn)樾枰?ldquo;樓層封頂，裝修完成”。目前1期“9月份正式簽合同”。2期目前“蓋到三四層，但已近售罄”。

　　綜合項(xiàng)目體量、銷售進(jìn)度及房?jī)r(jià)區(qū)間，記者保守估算，保利天珺僅通過翠微山（1期）、星河川（2期）、望舒臺(tái)（3期）項(xiàng)目違規(guī)預(yù)售的房源就超過千套，吸納資金規(guī)模已遠(yuǎn)超50億元人民幣。

　　頂格違規(guī)：或破全國(guó)記錄，堪稱“史詩(shī)級(jí)違規(guī)”

　　保利天珺項(xiàng)目的違規(guī)操作，其持續(xù)時(shí)間之長(zhǎng)、涉及金額之巨、操作之公然，令人震驚。對(duì)比今年2月17日三亞市住建局官網(wǎng)通報(bào)的“天正山河璽院”違規(guī)銷售案——該案違規(guī)時(shí)間僅為2024年12月23日至2025年1月10日，涉及認(rèn)籌款也僅200萬元——保利天珺的50億違規(guī)銷售額是其2500倍！其違規(guī)體量不僅冠絕海南，更恐打破全國(guó)房地產(chǎn)違規(guī)預(yù)售的金額記錄，堪稱“史詩(shī)級(jí)違規(guī)”。

　　8月5日，本網(wǎng)致電三亞市住建局房產(chǎn)市場(chǎng)管理科，工作人員介紹稱：“保利現(xiàn)目前尚未取得現(xiàn)房銷售備案許可”。

　　評(píng)論：陽奉陰違，誰在縱容“保利巨鱷”？

　　保利天珺項(xiàng)目在監(jiān)管部門明確風(fēng)險(xiǎn)提示下，仍大規(guī)模、長(zhǎng)時(shí)間違規(guī)預(yù)售，收取數(shù)十億巨資，是對(duì)海南省現(xiàn)房銷售政策的公然蔑視和踐踏。這種“陽奉陰違”的行為，性質(zhì)極其惡劣：

　　嚴(yán)重破壞政策權(quán)威與市場(chǎng)公平：讓嚴(yán)格執(zhí)行政策的企業(yè)處于競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)，劣幣驅(qū)逐良幣，擾亂海南房地產(chǎn)市場(chǎng)來之不易的秩序。

　　將購(gòu)房者置于巨大風(fēng)險(xiǎn)之中：數(shù)十億資金在項(xiàng)目遠(yuǎn)未達(dá)到現(xiàn)房標(biāo)準(zhǔn)前即被開發(fā)商收入囊中。一旦項(xiàng)目開發(fā)遇阻（如資金鏈問題、工程問題等），購(gòu)房者面臨的將是“錢房?jī)煽?rdquo;的絕境，極易引發(fā)大規(guī)模社會(huì)矛盾和群體性事件。

　　拷問監(jiān)管執(zhí)行力：售樓部?jī)?nèi)高懸風(fēng)險(xiǎn)提示，卻未能阻止違規(guī)行為如火如荼地進(jìn)行。如此巨量的違規(guī)行為是如何在監(jiān)管眼皮底下長(zhǎng)期存在的？對(duì)“天正山河璽院”小額違規(guī)的處罰通報(bào)，與對(duì)保利天珺數(shù)十億違規(guī)的（截至目前）監(jiān)管缺位，形成刺眼對(duì)比，難免引發(fā)公眾對(duì)監(jiān)管選擇性執(zhí)法的質(zhì)疑。

　　本網(wǎng)將持續(xù)關(guān)注此事件進(jìn)展，并敦促相關(guān)部門立即介入調(diào)查，依法嚴(yán)肅處理，切實(shí)保障購(gòu)房者合法權(quán)益，維護(hù)政策法規(guī)的嚴(yán)肅性與房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定。