記者丨寧曉敏   見習生丨 屠玲

　　出品丨鰲頭財經(jīng)（theSankei）

　　“進三爭一” ，“鐵娘子”宋廣菊退休一年多，保利發(fā)展（600048.SH）依然在為規(guī)模而戰(zhàn)。

　　今年2月3日，保利發(fā)展打包甩賣12家公司股權(quán)，起步價22.97億元。這12家公司均為與碧桂園合營的項目公司，且大部分處于虧損狀態(tài)。

　　打包甩賣，真的僅僅是項目經(jīng)營層面的變動，不是為了“回血”？

　　作為央企房企，保利發(fā)展也存在明顯的財務(wù)壓力。截至2022年9月底，公司有息負債3638.79億元，財務(wù)費用30.29億元，接近上一年全年水平。

　　保利發(fā)展在繼續(xù)大規(guī)模拿地，2022年，公司拿地規(guī)模超千億，居央企之首。

　　規(guī)模驅(qū)動下，保利發(fā)展減少分紅。2019年，公司分紅率35%，2021年為25%，未來將降至20%。

　　營收凈利雙降下甩賣資產(chǎn)

　　保利發(fā)展一口氣甩賣12家公司股權(quán)，引發(fā)市場對保利發(fā)展與碧桂園（02007.HK）關(guān)系松動的猜測。

　　根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所官網(wǎng)公示，2月3日，保利發(fā)展將所持與碧桂園合作的12家聯(lián)營、合營企業(yè)股權(quán)打包出售，競價起始價為前述12宗股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目轉(zhuǎn)讓底價的總和，即22.97億元。

　　12家公司屬于項目公司，經(jīng)營狀況并不理想，2022年，8家處于虧損狀態(tài)、4家盈利。盈利的4家公司中，曲水天熠實業(yè)發(fā)展有限公司、溫州升聚投資管理有限公司、臺州和隆置業(yè)有限公司的營業(yè)收入均為0元，凈利潤分別為3633.92萬元 、2.54億元、5199.96萬元。唯一一家有營業(yè)收入的公司為南通市通州區(qū)碧保置業(yè)有限公司，凈利潤為3954.34萬元。

　　營業(yè)收入為0元、凈利潤最高達2.54億元，說明公司的凈利潤并非來自主業(yè)，而是非經(jīng)常性損益。

　　8家虧損的公司中，珠海市碧弘碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、中山市碧朗房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、南京保寧置業(yè)有限公司在2021年、2022年連續(xù)虧損。珠海市碧弘碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、南京保寧置業(yè)有限公司兩年合計虧損金額分別約為2.37億元、1.93億元。

　　值得一提的是，珠海市碧弘碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等3家公司屬于二次掛牌轉(zhuǎn)讓。

　　針對保利發(fā)展打包賣資產(chǎn)，碧桂園回應(yīng)稱，保利發(fā)展和碧桂園雙方都是行業(yè)中具有代表性的企業(yè)，一直積極貫徹國家對行業(yè)調(diào)控要求。本次合作項目退出，只是項目層面的具體經(jīng)營事項，目的是確保項目公司經(jīng)營平穩(wěn)向好發(fā)展，是雙方股東共同協(xié)商的結(jié)果。

　　有人士分析稱，保利發(fā)展從合營公司退出，可能是出于項目經(jīng)營等方面考慮。也有人士稱，保利發(fā)展打包出售12家經(jīng)營業(yè)績不理想的公司，可能與止損有關(guān)。

　　實際上，保利發(fā)展的經(jīng)營承受著較大的壓力。2021年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入2850.24億元，同比增長17.19%，歸屬于母公司股東的凈利潤（簡稱歸母凈利潤）273.88億元，同比下降5.39%。

　　2022年，天眼查顯示，保利發(fā)展業(yè)績快報表示，公司實現(xiàn)的營業(yè)收入為2811.11億元，同比下降1.37%，時隔五年首次下降，歸母凈利潤183.03億元，同比下降33.17%，降幅遠高于營業(yè)收入。

　　營業(yè)收入和凈利潤雙降，這是保利發(fā)展自2006年上市以來的首次。

　　財務(wù)承壓有息負債3600億

　　除了經(jīng)營業(yè)績下滑，保利發(fā)展還承受著明顯的財務(wù)壓力。

　　截至2022年三季度末，保利發(fā)展的資產(chǎn)負債率為77.91%。期末，公司賬面貨幣資金1303.47億元，對應(yīng)的有息負債3638.79億元，其中，一年內(nèi)到期的有息負債672.47億元。

　　去年初，公司賬面貨幣資金1713.84億元，對應(yīng)的有息負債為3381.93億元，其中，一年內(nèi)到期的有息負債646.69億元。

　　對比發(fā)現(xiàn)，9月底的貨幣資金較年初減少約410億元、有息負債反增加256.86億元。

　　當然，從上述財務(wù)數(shù)據(jù)看，公司整體債務(wù)規(guī)模較大，但短期償債壓力不大，現(xiàn)有資金可以覆蓋短期債務(wù)。不過，公司期末的合同負債達4569.97億元。

　　房地產(chǎn)行業(yè)對商品房采取預售制，在商品房尚未交付之前，房屋已經(jīng)出售，房企收取了交易價款，反映在財務(wù)報表上就是合同負債。

　　在經(jīng)營性資產(chǎn)負債方面，期末，公司應(yīng)收票據(jù)及應(yīng)收賬款43.05億元，對應(yīng)的應(yīng)付票據(jù)及應(yīng)付賬款1251.08億元。應(yīng)付票據(jù)及應(yīng)付賬款超過1200億元。

　　2022年前三季度，保利發(fā)展經(jīng)營現(xiàn)金流凈額為-298.57億元，較上年同期增加凈流出額111.03億元。

　　整體而言，保利發(fā)展的財務(wù)壓力較為明顯。2022年前九個月，公司財務(wù)費用30.29億元，較上年同期增加1.78億元。在利率下行的情況下，公司財務(wù)費用增長明顯。

　　此外，值得關(guān)注的是，與其他央國企不同，保利發(fā)展還罕見地使用了永續(xù)債這一明股實債的融資方式。2020年底，其永續(xù)債規(guī)模達到201.8億元。這一負債模式曾備受質(zhì)疑下，保利發(fā)展曾計劃縮減永續(xù)債規(guī)模，但到2022年9月底，還有186.8億元，僅減少15億元。

　　綜上，保利發(fā)展的債務(wù)規(guī)模還在擴大。出售資產(chǎn)，除了止損外，“回血”，應(yīng)該也是一個因素。

　　“進三爭一”目標

　　保利發(fā)展有一個宏偉目標，那就是 “進三爭一”。

　　保利發(fā)展曾有過輝煌歲月。“2013中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究”成果發(fā)布會，綜合規(guī)模性、盈利性、穩(wěn)健和融資能力等方面，保利發(fā)展位居第二位。但輝煌歲月短暫，2014年，公司就跌出前三。

　　2017年，保利發(fā)展公開提出要向規(guī)模發(fā)起沖刺，重回前三。

　　時任掌門人“鐵娘子”宋廣菊不只一次喊出“重返前三”口號。也是從2017年開始，公司開始發(fā)現(xiàn)永續(xù)債。

　　只是，此后多數(shù)時間，公司位居行業(yè)老五。2020年，保利發(fā)展銷售額4576億元， 萬科（000002.SZ）、恒大（03333.HK）、碧桂園、融創(chuàng)（01918.HK）則沖擊8000億元。

　　2021年是個轉(zhuǎn)折點，恒大銷售額4356.3億元，跌至第五，保利發(fā)展“被動”升至第四。2022年，融創(chuàng)爆雷，保利發(fā)展又“被動”進位，以4116億元的操盤金額位居第三，終于實現(xiàn)了重返前三夢。

　　為了穩(wěn)坐前三并實現(xiàn)“進三爭一”的新目標，保利發(fā)展仍在沖規(guī)模。

　　2022年，保利發(fā)展逆勢大規(guī)模拿地。據(jù)克而瑞發(fā)布的報告《2022年新增貨值TOP100》顯示，當年，僅兩家央企的新增土地貨值突破了2000億元，其中，保利發(fā)展新增土地貨值2514億元，華潤置地新增土地貨值2393億元。

　　2022年，保利發(fā)展的拿地金額高達1350.5億元，華潤置地（01109.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、中海地產(chǎn)的拿地金額分別是1066.1億元、759.4億元、871.7億元。保利發(fā)展拿地規(guī)模遙遙領(lǐng)先。

　　趕在2022年即將結(jié)束之際，保利發(fā)展披露定增預案，擬募資規(guī)模高達125億元，用于廣州、西安等地14個項目建設(shè)及補充流動資金。上一次定增是2016年6月，公司募資90億元。

　　保利發(fā)展的分紅持續(xù)減少。2015年至2017年，公司分紅率均在30%左右，2018年為31.46%，2019年達到35%。2020年、2021年，分紅率分別為30.19%、25.35%。2019年至2021年，公司向股東派發(fā)的股利分別為97.85億元、87.38億元、69.43億元，逐年減少。

　　根據(jù)保利發(fā)展定增預案披露，2024年、2025年，年度現(xiàn)金分紅占當年歸母凈利潤的比例不低于20%。這意味著，公司分紅率將進一步下降。

　　保利發(fā)展持續(xù)降低分紅率，意味著公司在為持續(xù)沖規(guī)模做準備。

　　房地產(chǎn)政策暖風頻吹，千方百計沖規(guī)模，保利發(fā)展能實現(xiàn)規(guī)模與質(zhì)量雙增嗎？